根据东审通投[1999]12号审计通知书，某市审计局派出审计组于1999年5月5日至6月6日对ZHAN公司1998年度企业财务收支及开发经营情况进行了审计，对部分事项追溯到以前年度审计，并对ZHD建筑公司等相关单位进行了延伸审计。在被审计单位积极配合下，顺利完成审计任务。
一、背景资料
ZHAN公司是具有一级资质房地产开发权的综合性房地产开发企业。企业注册资金4000万元人民币。该公司成立于1989年，下设拆迁公司、承发包公司、机械租赁公司、劳动报务公司等四个二级核算单位。该公司成立以来，先后承揽云天大厦、湖畔小区、齐云小区、长寿屯旅游度假村、乐居安居工程等房地产开发项目，为DSH省城市开发建设事业作出了重大贡献。
1999年末，公司正式职工218人，资产总额48376万元，负债总额38708万元，所有者权益9668万元。1999年，该公司实现利润77万元。
二、审计过程及情况
审前调查及对公司内部控制制度测试表明，该公司内控制度存在一些问题。审计组根据审计计划进驻被审计单位后，采取审阅、核对和盘查等方法，对ZHAN公司1998年度财务收支情况进行了审查。经审计发现，该公司存在以下几个方面的问题：
(一)挪用城镇土地开发和商品房贷款2000万元，非法获利112万元
1997年该公司从建设银行取得的城镇土地开发和商品房贷款2000万元，其中800万元投入建联股份有限公司，用于成立建联专卖店。截至1999年4月30日，取得投资收益112万元。
(二)虚列挤占成本1468万元
1．虚列拆迁费6万元。
该公司拆迁公司1999年与某乡镇施工队签订9份拆迁协议，规定支付拆迁费32万元，其实际支付拆迁费26万元，不符合《企业会计准则》(财政部第五号令)第10条“会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映财务状况和经营成果”的规定，属于虚列拆迁费6万元。
2．1998年12月，从长寿屯旅游度假村开发成本中，提取管理费462万元，挂“其他应付款”账户。不符合《房地产开发企业会计制度》第521号科目“管理费用”的核算规定和《企业会计准则》(财政部第五号令)第10条“会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映财务状况和经营成果”的规定，属于虚列成本462万元。
3．管理费用中支付人寿保险费，家庭财产保险费等共计484万元。
4．1997年7月，在齐云小区三号住宅楼赠送上级主管部门6套，将其成本费用196万元转列入已经销售的三号住宅楼其余50套住房成本中。
5．1998年12月，市建委收取绿化费8元／平方米，共计57万元，但实际未承担绿化工程。1999年1月公司又委托市园林绿化公司承包绿化工程。至审计时，市建委收取的57万元还未收回，也未作应收账款处理。
6．该公司1997年在齐云小区工程建设中预提公共配套设施费240万元，1998年4月工程完工计算价款为180万元，超提60万元未作处理。同年5月该公司将超提的60万元款项作为集资款支付给某虾厂，该厂按月提供低价活虾逐步抵扣归还，活虾由公司作为福利发给职工。
7．将对湖畔小区销售收回的防盗门款80万元和安置动迁户收取的集资款55万元，挂在往来账上，未做冲减成本处理。
8．将齐云小区开发办公室及劳动服务公司办公用房建筑面积1350平方米，成本68万元，未做固定资产结转，列入了工程成本，造成可销售的商品房工程成本不实。
(三)少报收入，隐瞒利润4284万元
1．将齐云小区二号住宅楼四套未销售商品房出租，收取租金8万元，记入其劳动服务公司“暂存款’’账户，其中3．5万元已用于业务招待费支出。
2．将齐云小区一号住宅楼10套已销售并交付使用商品房收入400万元，记入“预收账款”账户挂账。
3．应收其上级主管部门40万元款，冲销预收账款。
4．将应计收入的地盘管理费共计1050万元，房租收入共计1206万元，挂往来账，少计收入2256万元。
5．将百乐大厦建房分得利润款1580万元，挂“其他往来”账户的贷方，未及时结转损益。
以上各项少报收入、隐瞒利润4284万元。
(四)将商品房无偿提供他人使用
将齐云小区商品房780平方米以租赁的名义给其下属劳动服务公司使用，但并未收取租赁费。
(五)私设“小金库”
拆迁中形成账外物资26万元，销售后进人“小金库”。
该公司拆迁公司在湖畔小区拆迁过程中将废旧材料累计26万元未办入库手续，销售旧料收入的现金以个人名义存人银行，形成“小金库”用以发放奖金、请客送礼、职工福利等支出。
(六)偷欠税款。
1．偷欠营业税问题。
开发公司账上反映1998年预收售房款9050万元，应缴营业税450万元、城建税30万元、教育附加费13万元，开发公司在审计交换意见后，提供了施工单位在收到开发公司的预付工程款时，已缴税的凭证，经核已缴营业税250万元、城建税18万元、教育附加费7．6万元，共计275．6万元。
上述做法，违反了《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第28条“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的规定，偷欠税费计217.4万元。
2．通过下属公司分摊费用，漏交所得税。
公司将应在其提取的土地开发费中开支的市政建设、公共设施方面的费用1400万元，冲减了下属企业公司的汇兑损益，漏交所得税210万元。
3．公司将内部各部门上交的办公场地管理费和职工住房管理费用于弥补下属企业劳动服务公司1997年以前亏损共计200万元，漏交所得税30万元。
以上2、3两项，共计漏交所得税250万元。
4．1998年该公司按预收账款计缴营业税及附加300万元列入“经营税金及附加”，多列了税费5．6万元o
5．1989年该公司营业收5831万元，业务招待费控制数16万元，实际支出27万元，超支11万元，年末未作应纳税所得额调整，违反了《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定。
(七)将库存房按计划价格结转收入，虚增经营收入18862万元，并将库存商品转入应收账款账户中核算。
(八)未经有关部门批准违规集资850万元。该开发公司1997年和1998年违反规定先后集资850万元，并于1997年11、12月支付了部分本利，其中部分利息率高达50%。
(九)管理上存在的问题
1．对外投资缺乏可行性分析，投资金额大、收益差。
1998年度，公司报表上反映“长期投资”共计8600万元，投资收益330万元，投资回报率仅为3．8％。其中1997年5月起，在未进行任何可行性研究的情况下，向南江等地投资了5000万元，主要用于购买土地，共购土地50万平方米，目前只有九州的20万平方米土地正在建多层商住楼，其余30万平方米。该公司用来买土地的资金全部是银行贷款，1998年，该公司账上反映“银行借款”7700万元。土地闲置，资金沉淀，公司资金包袱十分沉重。
2．商品房销售不畅，企业效益较差。
该公司开发的湖畔小区商品房库存积压8200平方米，占可销售面积的46％，滞销现象比较严重。因资金被大量长期占用和库存房的闲置，增加了贷款利息等费用的支出计848万元，给企业形成较大的潜在亏损，建议公司积极做好小区商品房的销售工程，降低工程成本。
3．工程施工质量的管理和监理较薄弱。
长寿屯旅游度假村开发工程，除打桩工程实施监理外，其余均未委托监理机构实施监理。致使工程质量低劣。建议在工程建设中，应委托监理单位实施监理，认真作好建设工程施工质量的监理和管理工作。
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